Ce qu’est la force exécutoire
Un acte notarié revêtu de la formule exécutoire est un titre exécutoire, au même titre qu’un jugement définitif (article L111-3 du Code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, le bailleur peut confier sa copie exécutoire à un commissaire de justice, qui engage directement les mesures de recouvrement, sans procès préalable pour faire reconnaître la dette.
Ce qu’elle permet
La saisie sur compte bancaire
La saisie-attribution bloque les sommes disponibles sur les comptes du débiteur, dans la limite de la dette. Une somme minimale, insaisissable, est laissée au débiteur.
La saisie sur salaire, sans juge depuis 2025
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie des rémunérations n’est plus autorisée par le juge : elle est conduite par un commissaire de justice sur la base d’un titre exécutoire. Les grandes étapes :
- commandement de payer signifié au débiteur et inscrit au registre numérique des saisies des rémunérations ;
- délai d’un mois pendant lequel le débiteur peut payer, proposer un accord ou contester devant le juge de l’exécution ;
- à défaut, procès-verbal de saisie signifié à l’employeur dans les trois mois suivant le commandement ;
- retenues mensuelles versées par l’employeur à un commissaire de justice répartiteur, dans la limite de la part saisissable du salaire.
La saisie-vente
Elle permet de saisir des biens mobiliers du débiteur pour les vendre et se payer sur le prix. Elle est plus lourde et moins utilisée pour des loyers, mais reste possible.
Ce qu’elle ne permet pas
- Expulser le locataire : l’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
- Constater seul la résiliation du bail : même avec une clause résolutoire, c’est le juge qui constate que le bail a pris fin.
- Passer outre la trêve hivernale : aucune expulsion du 1er novembre au 31 mars.
- Garantir le paiement : si le locataire n’a ni revenus ni comptes saisissables, le titre ne fait pas apparaître l’argent. Il se combine avec une caution ou une assurance.
Comment en bénéficier
La force exécutoire s’attache à l’acte authentique : il faut donc que le bail soit signé devant un notaire, ou qu’un bail existant soit repris en la forme authentique avec l’accord des deux parties. Pour un bail d’habitation, voyez le bail d’habitation notarié ; pour un local d’activité, le bail commercial notarié. Et pour la conduite à tenir dès le premier impayé, notre page loyers impayés.
Questions fréquentes
Faut-il un avocat pour faire saisir le locataire ?
Non. Avec un titre exécutoire, c’est un commissaire de justice (ancien huissier) qui conduit les mesures d’exécution. Un avocat peut toutefois être utile si le locataire conteste devant le juge de l’exécution.
Le locataire peut-il s’opposer à la saisie ?
Il peut la contester devant le juge de l’exécution, par exemple s’il conteste le montant réclamé. Pour la saisie sur salaire, il dispose d’un mois après le commandement de payer pour payer, proposer un accord ou saisir le juge, ce qui suspend la procédure.
Quelles sommes peut-on recouvrer ?
Celles que le bail permet de chiffrer : principalement les loyers et charges convenus. Pour des sommes dont le montant n’est pas fixé par l’acte, comme certaines réparations locatives, un titre complémentaire peut être nécessaire. Le commissaire de justice vous le précise.
À lire aussi
Informations générales, à jour à la date indiquée, qui ne remplacent pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat sur votre situation. Sésadoc n’est pas un office notarial : les actes sont établis par des notaires, seuls habilités à le faire.