Les règles essentielles du bail commercial
- Durée : 9 ans au minimum.
- Résiliation triennale : le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois. Ce droit peut être écarté dans certains cas, notamment pour un bail de plus de 9 ans, des locaux monovalents, des bureaux ou des locaux de stockage.
- Bail dérogatoire : les parties peuvent écarter le statut pour une durée totale de 3 ans au plus, baux successifs compris. Si le preneur reste dans les lieux au-delà sans réaction du bailleur dans le mois, le bail devient un bail commercial soumis au statut.
- Clause résolutoire : elle ne joue qu’un mois après un commandement de payer resté sans effet.
Ce qui a changé en 2026
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié plusieurs règles du bail commercial :
- le preneur peut demander à payer son loyer mensuellement ;
- pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties sont plafonnés à trois mois de loyer lorsque le loyer est payé au mois ;
- le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de trois mois après la remise des clés ;
- le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire que si le preneur est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Pourquoi passer par un notaire
Un titre exécutoire
Les loyers commerciaux impayés peuvent être recouvrés par un commissaire de justice sans jugement préalable : saisie sur les comptes de la société preneuse, saisie-vente. Pour un loyer de plusieurs milliers d’euros par mois, l’écart de délai avec une procédure judiciaire se chiffre vite. Voir la force exécutoire.
Les baux de plus de 12 ans
Au-delà de 12 ans, le bail doit être publié au fichier immobilier, et seul un acte authentique peut l’être. À défaut de publication, le bail reste valable entre les parties mais n’est pas pleinement opposable aux tiers, notamment à un acquéreur de l’immeuble. La publication entraîne une taxe de publicité foncière de 0,70 % des loyers à courir.
Un acte cohérent
Destination des locaux, répartition des charges et impôts, indexation, garanties, clauses de cession et de sous-location : le bail commercial concentre des enjeux financiers lourds. Le notaire vérifie la capacité des signataires et la cohérence de l’acte avec le statut.
Le dossier
Un bail commercial demande plus de pièces qu’un bail d’habitation : Kbis et statuts du preneur, pouvoirs du signataire, description des locaux et de leur destination, règlement de copropriété, diagnostics applicables, conditions financières. Nous réunissons et vérifions l’ensemble avant transmission. La liste est détaillée dans documents à fournir.
Nos frais de dossier pour un bail commercial sont de 119,00 € TTC. Les honoraires du notaire s’y ajoutent ; nous vous transmettons sa convention d’honoraires avant tout engagement. Vous gérez plusieurs locaux ? Voyez notre offre professionnels.
Pour une activité libérale, le cadre est différent : voyez le bail professionnel notarié.
Questions fréquentes
Le notaire est-il obligatoire pour un bail commercial ?
Non, sauf pour un bail de plus de 12 ans, qui doit être publié au service de la publicité foncière : seuls les actes authentiques peuvent l’être. En dessous, la forme notariée est un choix, très répandu en pratique.
Combien coûte un bail commercial notarié ?
Les honoraires du notaire sont libres et fixés par une convention écrite. Beaucoup d’études retiennent un montant de l’ordre d’un mois de loyer hors taxes, avec un minimum, mais ce n’est qu’un usage. S’y ajoutent la TVA et, pour un bail de plus de 12 ans, la taxe de publicité foncière.
Le bail notarié protège-t-il en cas de cession du fonds de commerce ?
Il donne au bailleur un acte incontestable sur les conditions du bail (loyer, destination, garanties, clauses de cession), ce qui sécurise les échanges avec le cessionnaire. Les règles de la cession elle-même restent celles du bail et du Code de commerce.
À lire aussi
Informations générales, à jour à la date indiquée, qui ne remplacent pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat sur votre situation. Sésadoc n’est pas un office notarial : les actes sont établis par des notaires, seuls habilités à le faire.