Le principe
Le bail d’habitation est le contrat de location qui lie un propriétaire et le locataire de sa résidence principale. Signé entre les parties, c’est un bail sous seing privé ; rédigé et signé devant notaire, il devient un bail notarié, un acte authentique.
Un bail d’habitation notarié est un bail de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais signé devant un notaire. Le contenu ne change pas : il suit le contrat type réglementaire, mis à jour pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Ce qui change, c’est la valeur de l’acte : il devient un titre exécutoire, utilisable directement en cas de loyers impayés.
Location vide ou meublée : les règles qui diffèrent
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si le bailleur est une société) | 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au maximum | 2 mois de loyer hors charges au maximum |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas (zone tendue notamment) | 1 mois |
| Annexe spécifique | — | Inventaire et état détaillé du mobilier, conforme à la liste réglementaire |
Ce que la forme notariée apporte
- Le recouvrement des impayés sans jugement préalable : saisie sur compte, saisie sur salaire, dans le cadre des procédures prévues. Voir la force exécutoire.
- Une preuve solide du contenu du bail et de sa date.
- Un original conservé par le notaire.
Ce que ça coûte
Le notaire perçoit un émolument réglementé égal à un demi-mois de loyer hors taxes, plus la TVA : environ 540 € TTC pour un loyer de 900 € par mois. Nos frais de dossier sont de 39,90 € TTC. Tous les détails, y compris la question de la répartition entre bailleur et locataire, sont sur la page prix du bail notarié.
Comment se passe le dossier
Vous décrivez la location en ligne. Nous vous indiquons les pièces à réunir (identité, propriété, diagnostics), nous les vérifions et transmettons le dossier complet à un notaire partenaire, qui prépare l’acte et organise la signature. La liste complète est sur la page documents à fournir.
Conseil pratique : annoncez le bail notarié dès la mise en location, avec le partage des frais envisagé. Un candidat informé tôt l’accepte bien plus facilement qu’au moment de signer.
Questions fréquentes
Un bail meublé peut-il être notarié ?
Oui. La location meublée de la résidence principale suit les mêmes principes : contrat type, annexes obligatoires, inventaire du mobilier. La forme notariée lui apporte les mêmes effets qu’à une location vide.
Et pour une colocation ?
C’est possible avec un bail unique signé par tous les colocataires, ou avec un bail par colocataire. Tous les signataires doivent alors intervenir à l’acte, en personne ou par procuration. Signalez-le dans le formulaire : le dossier en tient compte.
Le loyer peut-il être fixé librement ?
Pas partout. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. La forme notariée ne change rien à ces règles.
À lire aussi
Informations générales, à jour à la date indiquée, qui ne remplacent pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat sur votre situation. Sésadoc n’est pas un office notarial : les actes sont établis par des notaires, seuls habilités à le faire.