Deux formes pour un même contrat de location
Un bail sous seing privé est signé par les parties seules : le propriétaire et le locataire remplissent un modèle, ou l’agence immobilière prépare le contrat. Un bail notarié est rédigé par un notaire et signé devant lui : c’est un acte authentique, que l’on appelle aussi bail authentique.
Le contenu peut être strictement identique. Ce qui distingue les deux, c’est l’intervention d’un officier public, qui change la valeur de l’acte : sa force de preuve, sa date, et surtout ce que le bailleur peut faire quand le loyer n’est plus payé.
Le comparatif en un coup d’œil
| Bail sous seing privé | Bail notarié (acte authentique) | |
|---|---|---|
| Rédaction | Bailleur, locataire ou agence | Rédigé par le notaire |
| Signature | Entre les parties | Signé devant notaire, ou par procuration |
| Contenu obligatoire | Identique : contrat type, mentions et annexes légales | Identique |
| Date | Contestable, sauf enregistrement | Certaine dès la signature |
| Valeur de preuve | Peut être contestée par tout moyen | Fait foi jusqu’à inscription de faux |
| Impayés | Il faut d’abord obtenir un jugement pour saisir | Saisies possibles sans jugement préalable |
| Expulsion | Décision de justice obligatoire | Décision de justice obligatoire |
| Conservation | Par les parties | Original conservé par le notaire |
| Coût | Gratuit entre particuliers, honoraires plafonnés en agence | Rémunération du notaire, voir le détail |
Ce qui ne change pas
Pour un logement loué en résidence principale, le bail doit respecter le contrat type fixé par décret, quelle que soit sa forme. Ces modèles ont été mis à jour : les baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 doivent suivre la nouvelle version, qui intègre notamment la clause résolutoire. La notice d’information et le dossier de diagnostic technique doivent être annexés dans les deux cas.
Les droits du locataire sont exactement les mêmes : durée minimale, conditions du congé, encadrement du dépôt de garantie, protection contre l’expulsion. Un bail notarié ne permet pas d’y déroger.
Ce qui change vraiment : la suite en cas de problème
Tant que tout se passe bien, le bail notarié et le bail sous seing privé se valent. La différence apparaît quand le locataire cesse de payer.
Avec un bail sous seing privé, le bailleur doit d’abord obtenir un titre exécutoire : une ordonnance d’injonction de payer ou un jugement. Selon la juridiction et la réaction du locataire, cela prend de plusieurs semaines à plusieurs mois, pendant lesquels la dette continue de grossir.
Avec un bail notarié, le titre existe déjà : l’acte authentique revêtu de la formule exécutoire produit les mêmes effets qu’une décision de justice pour le recouvrement. Le bailleur peut mandater directement un commissaire de justice pour saisir le compte bancaire ou, depuis le 1er juillet 2025, le salaire du locataire, dans le cadre de la procédure prévue. Le locataire garde la possibilité de contester devant le juge de l’exécution.
Comment choisir entre les deux
Le bail sous seing privé suffit lorsque le risque d’impayé est faible ou bien couvert : garant solide, garantie Visale, assurance loyers impayés. Le bail notarié se justifie lorsque l’impayé vous mettrait en difficulté, lorsque le loyer est élevé, pour un local commercial, ou lorsque vous ne pourriez pas suivre une procédure judiciaire de près. Il devient obligatoire pour un bail de plus de 12 ans, qui doit être publié au service de la publicité foncière. Pour peser le pour et le contre, voyez nos avantages et inconvénients du bail notarié et la page loyers impayés.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bail sous seing privé ?
C’est un contrat de location signé par le bailleur et le locataire seuls, sans officier public : un modèle rempli entre particuliers ou un bail préparé par une agence. Il est parfaitement valable ; ce qui lui manque par rapport à un bail notarié, c’est la force exécutoire et la valeur de preuve renforcée de l’acte authentique.
Peut-on transformer un bail sous seing privé en bail notarié ?
Oui. Un bail en cours signé entre particuliers peut être repris en la forme authentique devant notaire, à condition que bailleur et locataire soient d’accord. C’est une option proposée dans notre formulaire de commande.
Le contenu d’un bail notarié est-il différent ?
Non. Pour un logement, le bail doit suivre le contrat type réglementaire, qu’il soit signé devant notaire ou entre particuliers. Les clauses obligatoires et interdites sont les mêmes. Seule la forme, donc la valeur juridique de l’acte, change.
Un bail enregistré aux impôts a-t-il la même valeur ?
L’enregistrement donne date certaine à un bail sous seing privé, mais il ne lui donne pas force exécutoire. Pour saisir le locataire, il faudra toujours obtenir un jugement.
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Informations générales, à jour à la date indiquée, qui ne remplacent pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat sur votre situation. Sésadoc n’est pas un office notarial : les actes sont établis par des notaires, seuls habilités à le faire.