1. Le contact amiable, sans attendre
Un impayé a souvent une cause identifiable : perte d’emploi, séparation, retard d’une aide au logement. Un appel puis un courrier rappelant le montant dû permettent parfois de convenir d’un échéancier. Gardez une trace écrite de chaque échange et de chaque accord.
2. Activer les garanties
- Caution : informez-la de l’impayé et demandez-lui le paiement dans les conditions de son engagement.
- Garantie Visale ou assurance loyers impayés : déclarez l’impayé dans les délais du contrat, faute de quoi la prise en charge peut être refusée.
- Aides au logement : si le locataire en perçoit, l’organisme payeur doit être informé de l’impayé.
3. Le commandement de payer
Si l’impayé persiste, un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Pour un bail d’habitation, cette clause est obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023 et produit effet six semaines après un commandement resté sans effet. Les baux plus anciens conservent le délai prévu par leur clause. Pour un bail commercial, le délai est d’un mois.
4. Récupérer les sommes dues
C’est l’étape où la forme du bail fait toute la différence.
| Bail sous seing privé | Bail notarié |
|---|---|
| Il faut d’abord obtenir un titre exécutoire : injonction de payer ou jugement. Plusieurs semaines à plusieurs mois. | Le titre existe déjà : le commissaire de justice peut engager les saisies sans jugement préalable. |
Avec le titre, plusieurs mesures sont possibles : saisie sur les comptes bancaires, saisie sur salaire (déjudiciarisée depuis le 1er juillet 2025), saisie-vente de biens. Le détail, et ses limites, sont sur la page force exécutoire du bail notarié.
5. Résiliation et expulsion : toujours devant le juge
Récupérer le logement suit une procédure distincte, identique quelle que soit la forme du bail :
- le bailleur assigne le locataire pour faire constater la résiliation du bail ; pour un logement, l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience ;
- le juge peut accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans, si le locataire a repris le paiement du loyer courant ;
- si la résiliation est acquise, un commandement de quitter les lieux est signifié, en principe avec un délai de deux mois ;
- aucune expulsion n’a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Prévenir plutôt que guérir
- Un dossier de candidature solide, dans le respect de la liste des pièces autorisées.
- Une garantie : caution, Visale ou assurance loyers impayés, selon votre situation.
- Un bail notarié, pour disposer d’un titre exécutoire dès le premier jour. Voir les avantages et inconvénients.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps peut-on agir ?
Dès le premier impayé. Il n’y a aucun délai d’attente imposé avant de relancer le locataire ou de faire délivrer un commandement de payer. Agir vite limite la dette et préserve les chances de solution amiable.
Peut-on couper l’eau ou changer les serrures ?
Non. Se faire justice soi-même est interdit et pénalement sanctionné. Seule la procédure légale, conduite par un commissaire de justice et sous le contrôle du juge, permet de récupérer le logement.
Le bail notarié suffit-il à saisir le salaire du locataire ?
Oui. Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire ne passe plus par le juge : un commissaire de justice la met en œuvre sur la base d’un titre exécutoire, et un bail notarié en est un. Le locataire peut contester devant le juge de l’exécution.
Qui contacter en premier ?
Le locataire lui-même, puis la caution le cas échéant, et votre assurance loyers impayés ou la garantie Visale si vous en bénéficiez : leurs contrats imposent souvent des délais de déclaration. Ensuite, un commissaire de justice pour le commandement de payer.
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Informations générales, à jour à la date indiquée, qui ne remplacent pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat sur votre situation. Sésadoc n’est pas un office notarial : les actes sont établis par des notaires, seuls habilités à le faire.